민간임대주택에 관한 특별법 개정에 대한 간단 요약('21~'22예정)

구청 주거관리과에서 민간임대주택법 개정 내용에 대해 우편물을 보내 주었습니다. 해당내용은 임대보증금 보증제도의 개선과 임대사업자 관리 강화를 위해 [민간임대주택에 관한 특별법]의 일부가 개정('21.9.14)되어 그 내용을 간략하게 요약한 자료입니다.   

 

저은 이런 내용에 익숙하지 않기 때문에 일단 블로그에 있는 그대로 저장을 해 두고 나중에 있을 전세계약 시점에 참고하려고 합니다. 

 

임대보증보험에 대한 문의는 아래 두군데 기관에서 담당합니다. 

 

- 주택도시보증공사(HUG) 1566-9002

- 서울보증보험(SGI) 1670-7000

 

내용이 DM에 있는 내용을 그대로 요약한 것이며, 별도로 제가 해석하지 않았음을 미리 알려드립니다.

 

 

 

1. 민간임대주택법 개정 사항 

 

① 보증가입 면제사유 규정('21.9.14일 시행)

 

- 임대보증금이 주택임대차 보호법상 최우선변제금액 이하이고, 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우

 

- 임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차 계약을 체결하였고, 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증가입을 한 경우

 

- 임차인이 보증회사와 이에 준하는 기관(한국 주택금융공사)에서 운영하는 전세금 반환보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우  

 

② 보증 미가입 처벌을 형벌에서 과태료로 전환('22.1.15 시행)

 

- 형벌 조항을 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하의 과태료를 부과하도록 하고 상한액을 3천만 원으로 설정

 

③ 일부 보증의 요건 보완('21.9.14일 시행)

 

- 임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이되 법정 일정요건 충족 시 일부 금액을 대상(일부 보증)으로 할 수 있으나 그 요건 중 '전세권 설정'관련 기준이 불분명

 

- 일부 보증액은 [(담보권 설정금액+임대보증금)-(주택가격*60%))]로서, 그 금액이 0 이하인 경우 보증가입대상이 없어 보증에 가입하지 않아도 됨

 

- 일부보증 요건으로 '전세권이 설정된 경우 또는 주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우'로 명시하고 임차인 의사를 반영하기 위해 일부 보증에 대한 동의 필요

 

④ 임대보증금 보증가입기간 연장('21.9.14일 시행)

 

- 임대보증금 보증의 가입의무기간을 '임대의무기간'에서 '임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차 계약이 종료되는 날로 한다)'까지로 보증가입기간 연장

 

⑤ 임대보증금 보증 미가입 시 등록 직권말소 가능('22.1.15일 시행)

 

- 부채 과다로 인해 보증 가입이 거부되었는데도 개선하지 않는 경우 보증 미가입 사업자에 대해 시장, 군수, 구청장이 직권으로 등록 말소를 할 수 있도록 함

 

⑥ 임대차계약 갱신 가능 기간 연장('21.9.14일 시행)

 

- 임대료 체납 등 법정 거절 사유가 없는 한 임차인이 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 '임대의무기간'에서 '임대등록기간(임대개시일부터 임대등록 말소일까지)'로 연장

 

⑦ 임대사업자 등록 제한사유 추가('21.9.14일 시행)

 

- 현재 거짓, 부정등록, 임대료 증액 제한 위반, 임대차 계약 거절 등으로 등록 말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한

 

- 선순위 담보권, 세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금의 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차 계약 신고 보고에 대한 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한

 

 

 

2. 민간임대주택법 관련 공시 가격에 적용할 보정 비율 변경(기준시가는 120%로 종전과 동일) 

 

< '21.8.17일 이후 적용 >

구분	9억 미만	9~15억	15억 이상
공동주택	150%	140%	130%
단독주택	190%	180%	160%

 

- 보증회사가 전세보증금 반환보증 심사 시 적용하고 있는 시세 가격 등 인정(아파트, 오피스텔만 적용) 

등기부등본 상 거래가액(1년 이내)
KB부동산 시세(일반 평균가), 부동산테크 시세[(상한가+하한가)/2]

 

 

3. 임대차 계약 신고 시 제출서류 안내

 

(임대차계약 신고 시 제출서류)

 

(임대보증금 보증미가입 임차인 동의서)

 

(일부가입에 대한 임차인 동의서)